LLUEVE SOBRE MOJADO: EL PROBLEMA DEL ACCESO A LA VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE PANDEMIA^‍‍[1]

1. Primeros efectos[Subir]

Así las cosas, verificada la pandemia COVID-19 a nivel internacional por la OMS el 11-‍3-2020 (aunque la conocía al menos desde el 31-‍12-2019)^‍‍[27], muchos países se apresuraron a tomar medidas relacionadas con la protección de la vivienda, como consecuencia del impacto económico y social que en esta iba a tener. España, vista nuestra situación, no podía ser menos.

Veinticinco países habían adoptado en abril de 2020 medidas a nivel nacional o regional para la protección de arrendatarios o propietarios de viviendas debido a la crisis del coronavirus (Kolodin, K. (2020). Housing Policies Worldwide during Coronavirus Crisis: Challenges and Solutions. DIW Berlin, 2. Disponible en: https://bit.ly/35QTF1K‍Kolodin, 2020), 19 de los cuales habían introducido la suspensión de desahucios; 15, la suspensión de pagos de principal e intereses de los préstamos hipotecarios (aunque en solo 9 se introdujo o planificó el pago de las rentas de los alquileres) y en 4 se implementaron o se pensaron implementar subsidios a arrendadores o a arrendatarios.

España declaró el estado de alarma el 14 de marzo de 2020 (que finalizaría el 21 de junio 2020) y, entre otras medidas, el Gobierno ordenó el confinamiento forzoso de la población en sus hogares. Y, de repente, muchos de los problemas que arrastrábamos durante años «desaparecían»: los «sintecho» son rápidamente alojados en polideportivos, se suspenden los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, se paraliza el turismo y con ello pisos en alquiler turístico amagan con comenzarse a ofertar como residenciales, se para la gentrificación de algunas ciudades, al tiempo que mejora el medio ambiente.

De hecho, España fue el único país de entre esos 25 que implementó con cierto grado de obligatoriedad las cuatro medidas en aquellas semanas: suspensión del pago de rentas, prohibición de desahucios, medidas para facilitar el pago de préstamos hipotecarios y subsidios a arrendatarios. Ningún otro país, ni Canadá, ni Dinamarca, ni Luxemburgo, ni Países Bajos ni Reino Unido alcanzaron ese nivel de protección. Evidentemente, llovía sobre mojado. Por ejemplo, la medida alemana palidece en relación a la española que describiremos más abajo: prohíben la resolución de arrendamientos (de vivienda y de local de negocio) entre el 1 de abril y el 30 junio de 2020, pero el arrendatario debe seguir pagando las rentas, teniendo para hacerlo 24 meses, hasta el 30 de junio de 2022, momento en que podrán reclamarse y desahuciarse por ellas.

Quedaron fuera de protección en nuestro país, no obstante, el resto de los «sinhogar» que no son «sintecho», es decir, las personas mal alojadas conforme a la tabla ETHOS^‍‍[28], que a menudo adoptan la forma de «sinhogarismo oculto»: las que viven en hacinamiento, infravivienda, que residen en «coliving» o «cohousing» forzoso o que residen en habitaciones (por inasequibilidad de una vivienda entera y/o para evitar los caseros aplicar las protecciones de la LAU), en nichos o que comparten incluso un lecho («camas calientes»). Todas estas situaciones de mal alojamiento son más comunes de lo que se percibe, especialmente entre los más vulnerables (Cátedra UNESCO de vivienda URV (inédito). «L’habitatge compartit a Barcelona i la seva adequació als estàndards internacionals, Informe para la Oficina de la Síndica de Greuges de la ciudad de Barcelona».‍Cátedra UNESCO de vivienda URV, inédito).

Antes de analizar críticamente las medidas sobre arrendamientos y préstamos hipotecarios, debo dejar clara mi opinión sobre qué debería haber sido prioritario asegurar durante esta situación de alarma sanitaria:

2. Medidas sobre los deudores hipotecarios[Subir]

Los arts. 7 a 16ter RDL 8/2020^‍‍[29], enmendados posteriormente por el RDL 11/2020^‍‍[30] especialmente, establecen una moratoria hipotecaria (art. 7 RDL 8/2020) que implicaba la suspensión del pago de cuotas hipotecarias y de los intereses (arts. 13.2 y 14.2) durante tres meses (art. 14.1; aunque ampliable por decisión del Consejo de Ministros) para determinadas personas. La modificación del texto del art. 14.1 por RDL 11/2020 (DF 1ª.6 y exposición de motivos) aclaró que dichas cuotas suspendidas no serán exigibles inmediatamente («de golpe») tras la suspensión, sino que los pagos futuros también se pospondrán lo que haya durado la suspensión. Además, el art. 15 prevé que durante la moratoria tampoco se generen intereses de demora para aquellos que estuviesen en mora. Y el art. 16 prevé las consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, que se concretan, básicamente, en daños y perjuicios y resarcimiento de gastos.

Los requisitos para optar a ello eran:

Un mes después de introducir la medida, a fecha de 30 de abril de 2020 (Banco de España (2020). Nota informativa sobre la aplicación de las moratorias legislativas de deudas hipotecarias y de créditos sin garantía hipotecaria hasta el 30 de abril de 2020. Disponible en: https://bit.ly/31S6GqI‍Banco de España, 2020), los bancos habían recibido 228 322 solicitudes de moratorias con garantía hipotecaria, de las cuales se habían concedido solamente 65 559, siendo más del 70% de los beneficiarios asalariados y, entre los autónomos, los sectores que más lo habían solicitado provenían del comercio y de la hostelería. A finales de mayo de 2020 ya eran 258 611 los solicitantes, con un 81% de concesiones.

Finalmente, cabe denotar que un sector de la banca (26 bancos), voluntariamente a través de dos de sus asociaciones representativas, anunció^‍‍[32], a inicios de abril de 2020 que los deudores hipotecarios que lo solicitasen podían dejar de pagar el principal de sus préstamos hipotecarios garantizados con su primera vivienda hasta 12 meses (hasta 6 meses para los préstamos al consumo). Se configuró como una medida adicional (conocida como «moratoria sectorial») a la establecida forzosamente por el RDL 8/2020, pero recibió cobertura legal por los arts. 6 a 8 RDL 19/2020^‍‍[33], donde se establecen algunas reglas: que cuando se pacte la convencional y se dé también la forzosa se suspenderá la primera hasta que finalice la segunda; que la convencional puede contener la redistribución de cuotas o la ampliación del plazo de vencimiento en un número de meses equivalente a la duración de la moratoria; ciertas reglas de protección precontractual o contractual (ej., que no se vinculen los beneficios a la contratación de productos financieros adicionales) y reglas de formalización. Hasta el 15 de mayo de 2020, 75 850 familias la habían solicitado al no cumplir los requisitos del RDL 8/2011, con acuerdos cerrados en 52 654 casos; a finales de mayo de 2020, ya había 345 506 solicitudes, de las que se concedieron 260 472. En principio, por lo tanto, parece que esta moratoria convencional —pero legalmente amparada— consiguió relajar las exigencias de la devolución de los préstamos hipotecarios a más personas que las que se encuentran en una estricta situación de vulnerabilidad del art. 16 RDL 8/2020.

Naturalmente, aparte de la forzosa del RDL 8/2020 y de la convencional amparada por el art. 7 RDL 19/2020, siempre cabrá la posibilidad de que prestamista y prestatario acuerden otras novaciones, incluidas moratorias, con base en el art. 1255 CC, pero que, según la exposizción de motivos del RDL 19/2020, si se pactaran con vulnerables que cumplan requisitos del art. 16 RDL 8/2020 «aplicarán las condiciones de duración, efecto inmediato y no devengo de intereses previstas legalmente y se beneficiarán de la correspondiente bonificación de honorarios registrales y notariales y de la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados», aunque no las de los arts. 6 a 8 RDL 19/2020.

3. Medidas sobre los arrendatarios[Subir]

1. Comprender el complejo problema de la vivienda asequible[Subir]

Desde la crisis de 2007 y la debilidad económica, social e, incluso, territorial, en la que está sumida España desde entonces, la problemática del acceso a la vivienda y la evitación de su pérdida forzosa se ha vuelto un tema estructural. Aunque debe quedar debidamente contextualizado.

Por un lado, en 2018, y siempre según Eurostat, en España el 46,9% de la población vivía en propiedad sin carga hipotecaria, el cuarto más alto de Europa occidental tras IT, EL y MT y muy por encima de NL (8,3%), SE (12,3%), DK (14%) o DE (25,8%)^‍‍[58]. De manera que no es de extrañar que las ciudades españolas tengan una tasa de sobreendeudamiento familiar^‍‍[59] a causa de la vivienda inferior a dichos países^‍‍[60]: ES (10%), NL (12,1%), SE (10,1%), DK (21,2%) y DE (17,6%).

Pero, por otro, están aquellos que no son propietarios (ni con ni sin hipoteca^‍‍[61]), ni se les deja llegar a serlo: porque han quedado expulsados del mercado hipotecario especialmente por la Ley 5/2019 (no sin razón, la Directiva de la que trae causa está ahora en profunda revisión), porque difícilmente reunirán nunca el 20% de ahorros inicial habitualmente requerido por los prestamistas, que, por la precariedad laboral y económica, difícilmente podrían sustentar un crédito hipotecario durante suficientes años, a los que no se les han puesto a disposición formas de propiedad asequibles, como las catalanas propiedad compartida y temporal (por las que las entidades de crédito tampoco han mostrado especial interés en diseñar productos hipotecarios adecuados), a los que solo se les abre una oportunidad laboral en Madrid, Barcelona o en un par de ciudades más. Estamos hablando de aquellos con menos ingresos y/o menos estables, para el lugar donde desean o tienen que vivir.

Y también para las familias con menos recursos. Fíjense que, para este caso, el asunto es de tal importancia que España, el único país de la UE^‍‍[62] que mantiene desde 2012 (en concreto por RDL 27/2012^‍‍[63]), y la acaba de alargar hasta el 15-‍5-2024 (art. 2 RDL 6/2020^‍‍[64]), una moratoria de lanzamientos de familias con determinados requisitos (los del art. 1 Ley 1/2013), pero que han impagado sus préstamos hipotecarios y, con sentencia firme, deberían abandonar su vivienda. Pero, entonces, se preguntarán, ¿qué rol desempeña para ellas la vivienda social^‍‍[65]? España es un país donde no se conoce cuánta vivienda social hay realmente (el dato más común utilizado de entre un 2% y un 3% es una mera presunción que viene desde hace más de treinta años, pero no existe un censo de las viviendas en manos del Estado, las CC.AA., los municipios, las provincias, comarcas, el tercer sector, etc.) y para la que existen muchas dudas sobre su adecuada gestión (por ejemplo, a mediados de 2017, a la Junta de Andalucía se le debían 93 millones de euros en impagos de alquiler de pisos sociales desde el año 2000, de los cuales ya dio por perdidos 50 millones^‍‍[66]) y sostenibilidad (venta masiva de vivienda pública no solo de alquiler, sino también en derecho de superficie por varias CC.AA. a menudo). Tampoco es tan sencillo construir nueva, porque esta posibilidad es cíclica (Stephens, M. (2019). Land value capture through planning and taxation (pp. 11-18). En M. Stephens, J. Perry, P. Williams y G. Young (eds.). UK Housing Review 2019.‍Stephens, 2019): se construye cuando la Administración pública tiene recursos, es decir, cuando recauda muchos impuestos, porque la economía va bien. Pero este no es el caso para nuestro país desde 2007, cuando más se necesita. Y los países que han alcanzado mucha, han sido señalados por la Comisión Europea y por el TJUE de distorsionar la competencia (Decisión de la UE 642/2009 y TJUE 15-‍11-2018).

Por lo tanto, solo nos queda que, al menos, podamos conseguir que exista vivienda asequible suficiente per se, sin intervención pública. El primer problema es determinar realmente qué es y cómo se mide la asequibilidad de la vivienda.

Así, la asequibilidad de la vivienda no es un concepto fácil de determinar, ya que cambia con el tiempo, en formas de calcularlo y en formas y disciplinas que se aproximan a él. En términos generales, podría definirse como una vivienda que «is adequate in quality and location and does not cost so much that it prohibits its occupants meeting other basic living costs or threatens their enjoyment of basic human rights» (Tsenkova, S. y French, M. (2011). Affordable land and housing in Europe and North America, 4, UN-HABITAT. Disponible en: https://bit.ly/3e771dU‍Tsenkova y French, 2011). Los costes se refieren tanto al coste de compra o alquiler de la vivienda como al coste de mantenerla. En última instancia, el coste de la vivienda es el elemento de gasto más alto para los hogares, con aproximadamente una cuarta parte del presupuesto total de los hogares en 2015 (Czischke y van Bortel, 2018, de acuerdo con EU SILC).

Sin embargo, hoy, y especialmente desde la crisis de 2007, la financialización y gentrificación vinculadas a la urbanización en curso han llevado a nuevos tipos de desigualdades espaciales, reformulando la asequibilidad de la vivienda como un problema urbano no solo para los que tienen menos ricos, sino también para los que tienen ingresos medios y la generación más joven. Este es un enfoque diferente al que estudió y entendió la vivienda asequible simplemente centrada en las relaciones entre la vivienda, los gastos no relacionados con la vivienda y la pobreza de ingresos (Haffner, M. E. A y Hulse, K. (2019). A fresh look at contemporary perspectives on urban housing affordability. International Journal of Urban Sciences, 1-21. DOI: 10.1080/12265934.2019.1687320.‍Haffner y Hulse, 2019).

En esta línea, en relación con este último (dinámicas urbanas recientes), la expulsión de los inquilinos tradicionales de barrios rehabilitados bien ubicados en las áreas metropolitanas de las ciudades por parte de inversores de clase media y, a su vez, la sustitución de estos por superricos compradores, se ha relacionado con el fenómeno de la gentrificación y la «supergentrificación», respectivamente, que han tenido lugar durante toda la década de 2000 hasta ahora (Lees, L. (2003). Super-gentrification: The case of Brooklyn Heights, New York city. Urban Studies, 40(12), 2487-2509. Disponible en: https://doi.org/10.1080/ 0042098032000136174‍Lees, 2003; Burrows, R. y Knowles, C. (2019). The ‘HAVES’ and the ‘HAVE YACHTS’: Socio spatial struggles in London between the ‘Merely Wealthy’ and the ‘Super-Rich’. Cultural Politics, 15(1), 72-87. Disponible en: https://doi.org/10.1215/17432197-7289528‍Burrows y Knowles, 2019). Esta expulsión progresiva de inquilinos de ingresos medios/bajos ha tenido incluso un efecto de ola en ciudades más pequeñas en sus alrededores. Sin embargo, la generación de oportunidades solo en ciudades supercreativas (ver más abajo los trabajos de R. Florida), sumada a esta inversión de capital internacional en los lugares centrales de las ciudades (Gyourko, J.; Mayer, C. y Sinai, T. (2013). Superstar cities. American Economic Journal: Economic Policy, 5(4), 167-199. Disponible en: https://doi.org/10.1257/pol.5.4.167‍Gyourko et al., 2013), ha impulsado este proceso de urbanización a nivel mundial, provocando el aumento de vivienda deficiente en las ciudades, la disminución de la calidad de vida de los inquilinos de ingresos medios/bajos (en forma de desplazamientos, costos adicionales en tiempo y transporte, tal vez menos instalaciones y menos acceso a las comodidades del centro de la ciudad), la reducción de aldeas y el abandono de grandes extensiones de países. Las tasas de sobrecarga de viviendas son claramente más altas en las ciudades (Pittini, A. (dir.) (2019). The state of housing in the EU 2019. Housing Europe. Disponible en: https://bit.ly/31UxXZN‍Pittini, 2019). Estas desigualdades espaciales conllevan un problema adicional de asequibilidad conocido como lock-in: aquellos que ya se han mudado ya no pueden moverse en caso de que lo necesiten, debido a los precios en constante cambio (Hulse, K., Burke, T., Ralston, L. y Stone, W. (2010). The benefits and risks of home ownership for low-moderate income households. Melbourne: Australian Housing and Urban Research Institute. Disponible en: https://bit.ly/3oD5h0Z‍Hulse et al., 2010).

Así, si la definición de vivienda asequible no es clara y cambia con el tiempo, la perspectiva y las circunstancias, los métodos para calcularla también difieren, lo que lleva a resultados diferentes y, en consecuencia, a diferentes políticas posibles. Elementos de cantidad (cuántas unidades disponibles o familias necesitadas, cuántos ingresos invierten los hogares en gastos relacionados con la vivienda) y de calidad (ubicación, características mínimas o en relación con los diferentes niveles de ingresos de los hogares, otros gastos o gastos relacionados con la vivienda, edad, accesibilidad especial, miembros, necesidades o expectativas laborales, religiosas o personales) se suelen tener en cuenta. Así deberían hacerlo también unas políticas de vivienda coherentes, lo que no ha tenido lugar en nuestro país en términos generales.

Por ejemplo, atendiendo a la experiencia reciente en nuestro país^‍‍[67], no es buena idea centrar las políticas de vivienda en una sola forma de tenencia preponderante, desdeñando el resto. Cuando lo hicimos con la propiedad, se generó la burbuja inmobiliaria de 1995-‍2007 que desencadenó aquella crisis. Cuando los poderes públicos lo orientaron todo al alquiler, se produjo la de este en 2016, no tanto por convicción, como hemos visto, sino por resignación de aquellos que no pueden comprar. La creación de marcos legales adecuados a diferentes tipos de tenencia crean un continuum de las mismas que las convierte en alternativas las unas de las otras, dejando que las familias opten por la que les sea más conveniente según sus expectativas y posibilidades. Desde luego, la diversificación de las formas de tenencia de la vivienda no es la panacea para el problema de la asequibilidad, pues, como hemos visto, en ella influyen docenas de factores multinivel. Pero sí es un buen comienzo, pues es una solución transversal y estructural.

2. Una reforma adecuada de los arrendamientos urbanos[Subir]

Puede parecer extraño que, después de tanta reforma de los arrendamientos urbanos, se proponga otra. Pero es que ninguna de las que se han hecho hasta ahora (1964, 1985, 1994, 2013, 2015, 2018) ha conseguido subir la tasa de vivienda en alquiler (ni el interés por este) y la de 2019, aunque es pronto para valorar, ya hemos visto que ya ha provocado algunos efectos poco alentadores. Quizá porque han seguido lo que les decía del péndulo: proarrendatario, proarrendador y luego proarrendatario de nuevo y así sin fin hasta 2019.

Pero nunca se han tomado como referencia elementos clave de sistemas comparados funcionales, que han conseguido de algún modo generalizar el interés por arrendar entre la clase media, la cual busca estabilidad en la tenencia (ej., no tener que renegociar su continuación cada X años) y previsibilidad en los pagos (ej., que no se produzcan subidas inesperadas). Es decir, para que el arrendamiento se generalice como una opción, mientras el arrendatario pague, no perjudique a la vivienda ni a los vecinos, debería poder continuar viviendo en ella. Esto nos lleva a dos pilares clave en otros sistemas, que necesariamente deben ir acompañados por otras reformas: un sistema de renta referenciado al precio de mercado pactable opcionalmente e incentivado; y la posibilidad incentivada de contratar arrendamientos de duración indefinida. En cualquier caso, debe asegurarse un equilibrio entre los intereses de las partes (arrendatario: estabilidad, flexibilidad y asequibilidad; arrendador: certeza en el cobro, posibilidades de rehabilitación y eficacia en la recuperación en caso de incumplimiento) para que esta tenencia funcione.

Aquí les dejo, por razones de espacio, solamente tres recomendaciones de un total de 17 propuestas que abarcan todos los aspectos de la LAU (cesión y subarriendo, subrogación, resolución del derecho del arrendador, transmisión de la vivienda alquilada, etc.) y la introducción de nuevos (mecanismos ADR, marco para las asociaciones de arrendadores y arrendatarios, la creación del «Registro administrativo de alquileres», etc.)^‍‍[68]:

3. La extensión de las tenencias intermedias catalanas al resto del Estado[Subir]

Hemos defendido en diversas ocasiones la necesidad de superar la dicotomía propiedad-alquiler e, incluso, hemos acompañado todo el proceso de elaboración y aprobación final de la Ley 19/2015, de modificación del Código Civil de Cataluña y la introducción en el mismo de la propie- dad compartida y de la propiedad temporal. Dado que no requieren formalidad alguna para existir, es difícil saber qué uso están teniendo en el ámbito privado, pero sí que se están utilizando para incrementar el parque social de vivienda a favor de los municipios (art. 2 DL 1/2015^‍‍[70]) y entidades del tercer sector^‍‍[71] que pueden con ellas optimizar sus limitados presupuestos y disponer de más inmuebles para ponerlos en alquiler social.

Puesto que ya les hemos dedicado a ambas un libro entero (Nasarre Aznar, S. (dir.) (2017). La propiedad compartida y la propiedad temporal (Ley 19/2015). Aspectos legales y económicos. Valencia: Tirant lo Blanch.‍Nasarre Aznar, 2017), trataremos aquí sus rasgos distintivos. En cuanto a la propiedad compartida, regulada en los arts. 556-‍1 a 556-‍12 CCC, es un tipo de comu- nidad por la cual dos posiciones jurídicas (el propietario formal y el propietario material) se organizan en relación a un bien inmueble (incluyendo viviendas) o un bien mueble identificable o, incluso, sobre una propiedad temporal (art. 556-‍2 CCC).

La gran ventaja que representa frente a otros tipos de comunidad, especialmente cuando recae sobre una vivienda, es que el propietario material tiene todas las facultades de uso y disfrute de la misma (ej., vive en ella sin límites, la puede alterar, dar en alquiler, etc.), independientemente de la cuota del bien de la que sea propietario (ej., un 10%; lo que implicaría que, según hemos dicho en cuanto a la asequibilidad, la entrada sería del 20% de ese valor —y no del de toda la finca— y la eventual hipoteca sería por el resto hasta ese 10% y no por el valor total de la finca) y el derecho legal no excluible a ir adquiriendo hasta el 100% en plazo pactado (hasta 99 años) o en 30 años si no se ha pactado (arts. 556-‍1, 4.2 y 6.1 CCC); también puede gravar y disponer libremente de su cuota (art. 556-‍6.1.b CCC), dado que los derechos de tanteo y retracto son excluibles para ambos (art. 556-‍10 CCC). En contrapartida, el propietario material debe también asumir todos los gastos (556-‍6.4 CCC, salvo las extraordinarias y las de instalaciones que se sufragarán según las cuotas) y por la parte de la que aún no es propietario deberá satisfacer una contraprestación dineraria al propietario formal (arts. 556-‍4.2.c y 7 CCC).

Por su parte, el propietario formal recibe una cantidad inicial (si enajena parte del inmueble a título oneroso) que contribuye a financiar la construcción/adquisición del inmueble (o directamente ingresa beneficios si ya era suyo), se despreocupa del mantenimiento y demás gastos (excepto extraordinarios e instalaciones) y tributos que genere la vivienda, puede gravar y disponer de su cuota libremente (art. 556-‍8 a) CCC) y se limita a cobrar la contraprestación dineraria que está garantizada con gravamen real sobre la parte de la que ya es titular el propietario material (art. 556-‍9.1 CCC), al tiempo que puede velar por que el bien no se deteriore sustancialmente o destruya (art. 556-‍8 b) CCC). Sus obligaciones se limitan, básicamente, a venderle más cuotas al propietario material cuando se lo exija.

Por lo que se refiere a la propiedad temporal, esta viene regulada en los arts. 547-‍1 a 547-‍10 CCC, confiere a su titular el dominio de un bien inmueble o mueble identificable durante un tiempo cierto y determinado (mínimo de 10 años para inmuebles y de un año para muebles y un máximo de 99 años para ambos, art. 547-‍4.3 CCC) que, cuando finaliza, hace tránsito al titular sucesivo, extinguiéndose la PT y adquiriendo este el pleno dominio (arts. 547-‍9.1 a) y 547-‍10.1 CCC), que puede ser quien se la confirió o un tercero que adquirió, inter vivos o mortis causa, gratuita u onerosamente, de aquel (arts. 547-‍1 y 2 CCC). Matizando, pues, lo que señala la STC 6-‍7-2017, aunque pueda haber dos titulares, no hay comunidad, porque no coexisten, sino que uno va antes y después del otro. La propiedad temporal es un tipo de propiedad, no de comunidad (a diferencia de la propiedad compartida), y conforme a ello se encuentra sistemáticamente incluida en el CCC.

Y como es un tipo de propiedad, la propiedad temporal no se «constituye» sino que o bien se transmite (y se retiene por parte del propietario —absoluto— la titularidad sucesiva) o bien se retiene (y se transmite por parte del propietario —absoluto— la titularidad sucesiva), todo ello por cualquier título. El propietario absoluto también puede transmitir a personas distintas la propiedad temporal y la propiedad sucesiva (art. 547-‍4 CCC). Y un propietario temporal puede, a su vez, transmitir una subpropiedad temporal, es decir, una propiedad temporal de menor duración que la que tiene (art. 547-‍6.4 CCC).

Durante el tiempo que dura la propiedad temporal, el propietario temporal es propietario del bien a todos los efectos, es decir, lo puede gravar y enajenar, usar y disfrutar, con las únicas limitaciones que se deriven de la duración (art. 547-‍6, 7.2 y 9.2 CCC). Del mismo modo, el titular sucesivo puede gravar y disponer de su derecho sin límites y, para preservar la subsistencia del bien, puede exigir obras al propietario temporal si este se deteriora en más del 50% (art. 547-‍7 CCC; de no hacerlas, se extingue la propiedad temporal anticipadamente conforme al art. 547-‍9.1.b) CCC). Más allá de estos elementos configuradores, ambas partes pueden pactar adicionalmente lo que consideren, como prórrogas (hasta como máximo 99 años), derechos de opción y de adquisición preferente, pagos periódicos, etc. (art. 547-‍5 CCC).

Visto lo visto, se multiplican las posibilidades de fraccionamiento del dominio, tanto en porcentajes de titularidad (PC) como en tiempo (PT) y combinando ambas, ofreciendo unas herramientas idóneas para ensayar nuevas fórmulas que hagan más asequible el acceso y mantenimiento en la vivienda, al tiempo que estable y flexible.

4. El necesario impulso de la cohesión territorial[Subir]

Hemos insistido en que el problema de la vivienda asequible se da, especialmente, en los núcleos urbanos, existiendo una España vaciada, pero también una FR, DE o IT vaciadas, por mencionar únicamente nuestro entorno europeo. El proceso de urbanización es un fenómeno mundial. Desde 2007, más de la mitad de la población mundial ha estado viviendo en ciudades, y se espera que dicha cantidad aumente hasta el 60% para 2030; de ahí la importancia del Objetivo de Desarrollo Sostenible 11º de Naciones Unidas. Mientras tanto, en nuestro país, el 30% del territorio (1 500 municipios) concentra el 90% de la población, lo que quiere decir que 42 millones de personas viven en Madrid y en el litoral, mientras que los 4,6 millones restantes lo hacen en el resto del territorio nacional. La mitad de la población española vive en 125 de los más de 8 000 municipios^‍‍[72]. Esto nos lleva a la «España vaciada»: en más de 1 000 localidades no hay menores de cinco años^‍‍[73].

Es un proceso que viene de lejos, pero que se ha acrecentado con la crisis de 2007 y el progresivo envejecimiento y estancamiento poblacionales (España es el segundo país con una menor tasa de natalidad de Europa, tras Malta) (Piñol Alabart, J. M. (2019). Innovació i desenvolupament rural: nou paradigma i la Catalunya Sud com a espai d’oportunitat, Càtedra Universitat i Regió del Coneixement. Tarragona: Publicacions Universitat Rovira i Virgili.‍Piñol Alabart, 2019: 22 ss). Paradigmática desde el derecho civil es la institución de la propiedad horizontal, que ha facilitado este proceso en diversos momentos y que ha convertido a nuestro país en el de la UE donde más personas viven en edificios plurifamiliares (multi-unit buildings):

Efectivamente ha existido una serie de factores que han catapultado la importancia de determinadas ciudades, que han acabado depredando al resto del territorio. Evidentemente los casos de la conurbación de Nueva York, París e Île de France o el Great London son evidentes, pero también ha sucedido algo parecido con Barcelona y Madrid, y, a menor escala, con Valencia y Zaragoza en sus respectivas comunidades autónomas. Paradigmático es el cambio de opinión de investigadores como R. Florida, que pasan de impulsar la promoción de «ciudades creativas» en 2002 (Florida, R. (2002). The Rise of the Creative Class. EE UU: Brilliance publishing.‍Florida, 2002), a confirmar cómo estas están expulsando a sus ciudadanos menos favorecidos quince años después (Florida, R. (2017). The new urban crisis. New York: Basic Books.‍Florida, 2017), en parte, por haber llegado a serlo (el ejemplo de Barcelona en esto es paradigmático, y su proceso desde 1992 hacia convertirse en la «Silicon Valley del Mediterráneo»^‍‍[75]), lo que ha sido aún más profundo por la denominada «economía colaborativa» en muchas de sus vertientes: turistificación, gentrificación, precarización laboral, etc.

La implicación pública para revertir esta situación hasta el momento ha sido tímida, aunque, como hemos mencionado anteriormente, puede paradójicamente hallar un aliado en el COVID-19. Desde el Plan de Vivienda vigente 2018-‍2021, en el que como única medida de fomento de la propiedad está precisamente la adquisición de vivienda rural por parte de jóvenes para residir (arts. 56.2 y 57.2 RD 106/2018)^‍‍[76], a posiblemente tomar conciencia de la necesidad de la cohesión territorial en el Plan España 2050^‍‍[77]. Y sí que el problema transciende el derecho civil, pues alcanza cuestiones como la mejora de las comunicaciones terrestres y digitales, la generación de oportunidades laborales o la gobernanza a nivel NUTS-3^‍‍[78] (aquí, muy destacadamente, la dejadez de funciones durante años de muchas diputaciones provinciales, con las funciones que tienen atribuidas expresamente en el art. 36 Ley 7/1985^‍‍[79]), pero también alcanza al derecho civil y la vivienda de diversos modos. Uno que ya hemos explorado con cierto detalle es el del uso de las nuevas tecnologías, la tokenización de derechos reales, y el blockchain en concreto, para promocionar la rehabilitación de la vivienda rural mediante la atracción de jóvenes digitales a esas áreas en régimen de coworking (García Teruel, R. M. (coord.) (2020). La tokenización de bienes en blockchain. Cuestiones civiles y tributarias. Cizur Menor: Aranzadi.‍García Teruel, 2020).